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PROCESSUS  D’ACHAT


En France, les formalités administratives requièrent généralement beaucoup de “paperasserie” et l’acquisition d’un bien immobilier ne fait pas exception à cette règle.  

Le système en vigueur est toutefois, à bien des égards, meilleur et plus sûr que celui qui est appliqué dans la plupart des pays européens.
Toute transaction immobilière courante doit passer par un notaire qui, seul, est habilité à  effectuer les recherches de titres de propriété et à obtenir les documents juridiques indispensables à l’opération.  L'acquéreur est libre de choisir le notaire qui le représentera. 
L'acquéreur est redevable des frais notariés qui, en fonction du montant du prix de vente, peuvent s’élever à 8% sur de petits biens anciens (même s’ils tournent le plus souvent autour des 7%) ou à  2,5 à 3% sur les constructions neuves, auxquels s’ajoutent un coût supplémentaire de 1 à 1,5% si un prêt hypothécaire doit être contracté.

Il est impératif de garder à l’esprit que les prix des biens généralement affichés ne comprennent pas l’ensemble de ces charges. Les frais de notaire sont déterminés par l'Etat français (selon une échelle qui est la même pour tous les notaires du pays) qui s’en arroge une part importante.

Si un propriétaire veut imposer son notaire - ce que la législation française permet – sachez que vous avez le droit de choisir le vôtre, qui devra alors travailler en collaboration avec le notaire du propriétaire. En fait, il n'est pas rare de voir deux notaires travailler sur la même transaction. Cela n’occasionne du reste aucun coût supplémentaire pour l'acheteur dans la mesure où les frais sont dès lors partagés. Les deux notaires étant tenus de systématiquement se transmettre l’ensemble des documents l’un à l’autre, le délai peut toutefois en être largement rallongé.
Mais soyons plus concrets. Prenons le cas hypothétique d’un certain  M. Durand qui a visité plusieurs biens immobiliers par le biais de Coast & Country. Il informe l’agence qu’il est prêt à  faire une offre de 280 000 Euros sur un bien dont le prix de vente est affiché à 300 000 Euros. L'agence immobilière Coast & Country exigera que l’offre de l’acquéreur potentiel lui soit communiquée par écrit de façon à pouvoir convaincre le propriétaire dudit bien du sérieux de la proposition.

Dès lors que les deux parties se sont accordées sur le prix de vente, les modalités et conditions de la vente sont examinées avec le notaire qui prépare alors un contrat préliminaire dit encore « Compromis de Vente ". Ce contrat se doit de préciser l’ensemble des clauses et conditions préalables à la vente et est, de ce fait, tout aussi important que le sera le document final de transfert de propriété. Il renseigne notamment quant au titre de propriété, les éventuelles servitudes, et diagnostics garantissant que le bien est conforme à la législation concernant  l'amiante et autres diagnostics obligatoires, surtout, si l'achat est subordonné à la condition d'obtenir un financement.

La signature d’un compromis de vente est une étape importante dans le processus d'achat. Avant de signer, M. Durand doit être certain qu’il souhaite acquérir ce bien et prendre connaissance de l’ensemble des informations contenues dans le contrat qui lui sera présenté.

Il est fréquent, à ce stade, qu’un acompte de 10% du prix d'achat soit versé. Un chèque de banque française ou un virement bancaire sera donc effectué à l’ordre du notaire que vous aurez mandaté pour vous représenter. Bien que certaines agences agréées disposent de leurs propres comptes séquestres, il s’avère plus prudent d’insister pour que le paiement soit effectué directement à votre notaire.  
M. Durand recevra alors une copie du compromis de vente signé par les deux parties, et disposera d’une période de rétractation de sept jours à compter de la date de réception dudit document. À l’issue de cette période, le contrat devient exécutoire et la transaction est désormais "sous compromis". Le propriétaire ne peut donc en aucun cas vendre son bien à quelqu'un d'autre, ni même en modifier le prix, et s'il refuse de signer le document final l'acquéreur pourra obtenir une ordonnance judiciaire l'obligeant à vendre. L’acquéreur peut, d'autre part, se rétracter, sans perdre le dépôt qu’il a effectué, si l'une des clauses ou conditions préalables stipulées dans le contrat n'a pas été remplie. Dans le cas contraire, son retrait entraînera automatiquement la perte de l’acompte versé.

Il faudra deux ou trois mois au notaire, à compter de la signature du compromis, pour  préparer la totalité des documents indispensables à la signature de l’acte définitif. Il serait judicieux durant ce laps de temps de consulter un avocat fiscaliste si nécessaire pour se renseigner quant à la meilleure façon de faire l’acquisition d’un bien et d’éviter ainsi les éventuelles difficultés liées par exemple au droit de succession français. Assurez-vous également, si un prêt a été contracté et que l'achat final doit être effectué au nom d'une personne ou d’une société autres que ceux  indiqués sur le compromis (clause de substitution à prévoir), que l'organisme financier en charge du prêt est informé de la modification dès que possible et que les documents qui y ont trait seront désormais émis au nom exact.
Lorsque les deux parties ont signé et que M. Durand a versé au notaire le reliquat du prix d'achat ainsi que les frais notariés dont il doit s’acquitter, le notaire règle les dettes que le propriétaire peut avoir (généralement auprès des banques dans le cas d’un emprunt), verse la commission due à l’agence Coast & Country et vire le solde restant au propriétaire.
À compter de la date de la signature définitive, M. Durand devient le propriétaire légal du bien et en reçoit les clefs.

Si par contre M. Durand décide d'acheter un bien immobilier « sur plans », la procédure est  légèrement différente. Elle est officialisée par un Contrat de Réservation et non un Compromis de Vente  et l’acompte à verser sur le prix d’achat s’élèvera plutôt à 5%. Ainsi que c’est le cas lors d’une transaction immobilière courante, l’acte final  est signé devant  notaire mais se fait généralement avant que le bien soit entièrement construit. Un échéancier de paiement détaillé est établi en fonction de l’avancée des travaux et est dès lors joint à l’acte.

Alistair Buchan
General Manager
Coast & Country

Mise à jour le Vendredi, 10 Octobre 2014 06:47